房产企业买房送家电土地增值税收入该如何确认？
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房产企业为了促进楼盘销售，往往存在买房送家电的活动，其中涉及的相关税收问题，很多学员还是把握不准，那么今天我们就来一起分析一下。
同样，我们还是通过案例来解读：
【案例】
金穗源房地产公司销售商品房100㎡，单价是1万元/㎡，赠送家电（格力空调3匹柜机）是1万元（市场公允价值）。
增值税分析：
为什么要先分析增值税？由于增值税是价外税，增值税了解不透彻，土地增值税收入金额就有可能出现偏差。
金穗源公司销售房子是100万元，赠送格力空调是1万元，首先要明确的是：销售商品房的合同签署金额是多少？是101万元？还是100万元？
答案毋容置疑，合同金额是100万元。
那赠送家电的1万元支出在哪里列支呢？一般情况列支销售费用。问题是：赠送的格力空调是否视同销售计征增值税？
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
单独看这个条款，我第一理解是赠送家电的行为应该“视同销售”，依据17% 的增值税税率计征增值税销项税金，同时，企业取得格力空调17%进项准予留抵抵扣。
但是，随着营改增工作的推进，各省纷纷进行营改增政策解读，大家异口同声解释：房地产开发企业销售房子的同时赠送家电行为不需要视同销售征收增值税。
湖北国税营改增政策指引：
房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。
房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
湖北国税解释就非常精准，其解释分为两部分：销售房子同时给予赠品的，不视同销售；赠送的家电和销售房子没有一一对应关系的，视同销售征收增值税。
我认为需要提醒到大家，金穗源公司取得格力空调的增值税进项税金是可以留抵抵扣的，销项税率是11%，进项是17%，赚了6个点的增值税价差。
土地增值税分析：
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件对收入金额是这样规定的：
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
根据文件规定，土增确认收入存在先后顺序，即首选发票金额，其次合同、最后测绘面积。这是为了应对土地增值税税收管理的需要。在没有测绘面积出来之前，又提前交房了，暂时以发票金额确认收入。（尽管这个解释是勉强的）。我的意见是：按照测绘面积确认收入，是首选，也是唯一的选择。
我们暂且按照发票来说土地增值税的收入金额。
试想：商品房购销合同金额是100万元，金穗源公司开具发票金额开具是多少（不考虑增值税因素）？是开100万元呢？还是开具扣除家电金额之后的99万元？
答案没有选择，合同金额就是100万元，开具发票金额同样是100万元。也就是说，在进行土地增值税清算的时候，收入金额是100万元，而不是99万元。
如果这样子，金穗源公司就困惑了：
公司销售房子真实的经济利益的流入是99万元，空调是赠送的，不是销售房子的收入！土增收入能否按99万元确认呢？
按照土地增值税计算流程，收入是100万元，扣除项目按照税法规定计算的扣除金额，就会形成依据土地增值税清算流程计算的“增值额”多出来1万元，如果不考虑普通住宅增值率不超过20%免税因素，企业会多交土地增值税3000元，因为土地增值税最低税率是30%。
金穗源公司该如何操作呢？
《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函[2016]309号）文件修正了土地增值税申报表。我们看看土地增值税申报表（二）的截图，了解变化部分：
房产企业为了促进楼盘销售，往往存在买房送家电的活动，其中涉及的相关税收问题，很多学员还是把握不准，那么今天我们就来一起分析一下。
申报表添加了第22行“代收费用”，这是此次申报表修订扣除项目新增加的内容。
我们暂时不讨论什么是“代收费用”，金穗源公司在进行土地增值税清算的时候，在收入金额是100万元的前提条件下，在第22行“代收费用”填报1万元（送家电的1万元不享受加计扣除计算）。如此下来，会弱化增值额1万元。最后总的目的是：不会形成多计增值额，多交土地增值税。
为什么如此填报？！
我强调一个理念：当申报表和税法冲突的时候，按照税法精神去填报，而不是按照申报表的填报说明去填报。申报表只是一个载体，是承载税法精神落地的载体，当申报表不能满足我们需要的时候，按照税法精神去填报，去变通，而不是教条的按照填报说明去操作。
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